🏗️ Los 5 cambios que afectarán el calentón de la vivienda en España

Desde huir a la periferia a culpar a los guiris.

Madrid | 9 de septiembre, 2025

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Foto de Francisco Moreno de Unsplash

El mercado inmobiliario español está que arde: 5 cambios que ya están aquí

El mercado inmobiliario en España no se está enfriando, al contrario: hierve. Mientras los topes al alquiler del Gobierno, los retoques fiscales y los megaproyectos como Madrid Nuevo Norte acaparan titulares, la realidad es más sencilla (y más chunga): a la gente ya no le alcanza para vivir donde quiere, y se busca la vida como puede. Las zonas tensionadas ya no son solo Madrid y Barcelona: el fuego llega a los suburbios, ciudades dormitorio y municipios enteros. El mapa de la "vivienda asequible" está a punto de cambiar... y no necesariamente para bien.

Esto es lo que se viene.

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1. 🏡 Del centro a la periferia

“Vivir en Madrid ya es un lujo”, dice Vinicius Silva a El País, mientras mira más allá de la M-40.

Es el clásico apretón: los precios en las zonas céntricas ya estaban altos, y ahora el turismo masivo los ha puesto por las nubes. £Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Sevilla, los locales se van a la periferia. No porque les guste viajar en el Cercanías o Rodalíes, sino porque es lo único que más o menos se pueden permitir.

Los datos lo confirman. Entre 2021 y 2023, unas 36.000 personas abadonaron Barcelona para irse a otros pueblos de Cataluña. Al mismo tiempo, zonas como el Vallès y el Maresme sumaron 15.000 nuevos habitantes. Sabadell (+974), Vilanova i la Geltrú (+713) y Terrassa (+634) son los que más sumaron en esta migración interna.

¿El motivo? Menos pasta. José Alberto Marín, del Colegio Notarial de Cataluña, dice a La Vanguardia que el precio de compra cae a la mitad con solo alejarse 30 km de Barcelona.

"Una de las soluciones para mejorar el acceso a la vivienda se llama transporte público", remata.

Esto no solo pasa en Barcelona en donde los habitantes se van de la ciudad por la invasión turística. Según nuevos datos de Idealista, 9 de las 10 zonas de alquiler más demandadas están en las periferias de Madrid o Barcelona. Leganés va en cabeza. ¿Y las dos capitales? Muy por debajo: Barcelona está en el puesto 20 y Madrid en el 32.

Y aunque Madrid y Barcelona sigan marcando tendencia, lo mismo está ocurriendo en todas partes: desde Valencia hasta Sevilla y Málaga.

Pero hay un problema con este plan: irse a las afueras ya no es tan barato. En muchas ciudades dormitorio, los precios del alquiler están subiendo más rápido que en las ciudades a las que rodean (ver gráfico arriba). Y en cuanto a los precios de venta, el 47% de los municipios con más de 25.000 habitantes registraron subidas anuales superiores al 10% en el último trimestre de 2024. Por ejemplo, en el cinturón de Valencia: Manises (+27,8%), Mislata (+27,3%), Xirivella (+26,7%) y Burjassot (+25,7%) vieron subidas por encima del 25%. En zonas del sureste de Madrid, los precios se han triplicado en una década: en el Ensanche de Vallecas, el precio medio ha pasado de 143.000 € en 2014 a más de 430.000 € hoy.

Quizás sea momento de pensar en un plan B.

2. 🏘️ ¿Para qué irte a las afueras cuando directamente puedes mudarte a una ciudad más pequeña?

El plan de fuga de toda la vida ante el infierno inmobiliario urbano era simple: irse a la periferia. Pero ahora, cada vez más españoles se saltan la M-40 y se lanzan a probar vivir en las capitales de provincia. Lugares que antes perdían vecinos, y ahora se los están robando.

Mira Valladolid. Tras décadas perdiendo población que se iba a Madrid, la cosa se ha dado vuelta y ha ganado 5.000 habitantes en los últimos dos años y, por primera vez (¿en la historia?), tiene un saldo migratorio positivo con la capital (+491). Gracias al AVE (menos de una hora a Madrid) y a los precios delirantes de la capital.

Y la cosa no se queda ahí. Solo en 2023, Madrid perdió casi 21.000 residentes que se mudaron a otras ciudades españolas; Barcelona también se quedó con saldo negativo (-11.553). Quienes se van no son veinteañeros sin ataduras: la mayoría tiene más de 35 años, estudios universitarios y cambian pisos minúsculos por casas más grandes y una hipoteca que no te quite el sueño.

Ocho pequeñas capitales (Lugo, Cáceres, Guadalajara, Toledo, Ciudad Real, Huesca, Soria y Teruel) alcanzaron récords históricos de población en 2024. Ourense recibió 3.155 nuevos residentes de otras partes de España en 2023, incluyendo 755 desde Madrid y 615 desde Cataluña. Asturias ya es el segundo destino más popular en migración interna.

La asequibilidad puede ser el anzuelo… pero está desapareciendo. En muchos de estos “mercados baratos”, los precios suben tan rápido como en las grandes ciudades de las que huyen. En mayo, el precio medio de venta en Valladolid fue un 7,8% más alto que el año anterior, con sus barrios más cotizados subiendo más del 20%. “Cada vez hay menos refugios asequibles para quien quiere comprar vivienda, y eso se traduce en mayor tensión de las ciudades grandes, pero también de las medianas”, dice Simone Colombelli, director hipotecario de iAhorro. Lo que hoy parece un chollo, mañana puede ser otro quebradero de cabeza inmobiliario.

3. 💸 Los caseros retirarán más pisos del mercado en zonas “tensionadas”

Cuando el Gobierno aprobó en 2023 una ley de vivienda que permitía a las comunidades poner un tope al precio del alquiler en zonas “tensionadas” (es decir, en lugares donde el alquiler se come más del 30% del ingreso medio y sube más rápido que la inflación), los caseros no salieron precisamente a la calle a festejar. Más bien, muchos sacaron sus pisos del mercado y se pusieron a buscar otras formas más lucrativas de rentabilizar su ladrillo.